La location d'un meublé de tourisme au Pays Basque

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés proposés à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour de courte durée à la journée, à la semaine ou au mois.

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire mais ne comportent ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. 

Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location.

Les gîtes entrent par contre dans la catégorie des meublés de tourisme, de même que les meublés de tourisme faisant l’objet d’un classement ou d’une labellisation.

Ne sont pas considérés comme meublés de tourisme :

• les locaux faisant l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité, puisque les locataires y élisent alors domicile ;
• les chambres chez l’habitant, qui ne sont pas à la disposition exclusive du locataire ;
• les chambres d’hôtes qui sont situées dans la résidence principale du loueur, lequel doit obligatoirement être présent dans l’hébergement au moment du séjour des touristes et fournir de manière groupée la nuitée, le linge de maison et le petit déjeuner.

La résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le propriétaire, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. 

Un logement ou local annexe construit sur le même terrain que la résidence principale du loueur n'est pas considéré comme résidence principale.

Les propriétaires qui mettent en location leur résidence principale ne sont pas soumis au règlement sur le changement d'usage mais ont obligation de déclarer leur bien auprès de la commune et doivent régler la taxe de séjour. La durée de location d'une résidence principale ne peut pas excéder 120 jours par an, sauf si le propriétaire occupe le logement (chambre chez l'habitant), auquel cas, aucune limite n'est appliquée.

Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre bailleur pour pouvoir louer votre logement. Le loyer que vous faites payer par le sous-locataire ne doit pas être supérieur au vôtre. La réglementation est la même que pour un propriétaire en ce qui concerne le plafonnement de la durée de mise en location.

Le propriétaire qui dépasse la limite légale sans le déclarer s’expose à une amende de 50 000 € et une astreinte d’un minimum de 1000 €.

Qu'est-ce que le changement d'usage ?

Le fait de transformer une habitation en location touristique constitue un changement de l’usage initial du local (habitation > tourisme). 

Dans la zone tendue (24 communes), ce changement d’usage doit faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable auprès de la commune sur lequel il est situé. Cette demande prévoit pour chaque habitation une obligation de compensation.

Le changement d'usage concerne les résidences secondaires mais aussi les dépendances des résidences principales, c'est-à-dire les biens situés en dehors de l'habitation où vit le propriétaire. Ainsi, je ne peux pas faire de location saisonnière sans compensation dans un logement ou un local annexe construit sur mon terrain.

Le changement d'usage ne concerne pas les locations réalisées dans la résidence principale du loueur. Mais cette pratique est aussi encadrée. Une propriété principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an.

A noter : les autorisations délivrées dans le cadre du précédent règlement restent valables jusqu’à l’expiration de leur date de validité prévue dans le cadre de l’arrêté correspondant, le règlement n’ayant pas d’effet rétroactif.

En cas de non respect du règlement, la loi prévoit une amende civile de 50 000 € par local irrégulièrement transformé ainsi que l’ordre de retour à l'usage d'habitation du local par le président du tribunal. Le juge peut également prononcer une astreinte de 1 000 € par jour et par m² et une possibilité d’expulsion. Des poursuites pénales sont enfin possibles pour falsifications d’attestation. Il appartient au maire, comme le veut la réglementation, de mettre en œuvre cette procédure de sanction avec l’appui du service communautaire.

Faire une demande de changement d'usage

Depuis le 1er mars 2023, sur les 24 communes de la zone tendue, l'autorisation de changement d'usage est conditionnée à une obligation de compensation.

Le principe est simple. Le propriétaire qui souhaite mettre son bien en location saisonnière doit compenser la perte de ce logement par la transformation en logement d'un autre local non dévolu à l'habitation (bureau, commerce, entrepôt, etc.). Le propriétaire doit apporter la preuve de l’usage autre que l’habitation au 1^er janvier 1970. Le local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune.

La compensation peut se faire de 2 manières :

• par la transformation d’un local autre qu'une habitation détenu ou acquis par le propriétaire ;
• par l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.

A noter : Les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée, dont la vitrine donne sur le domaine public ou tout autre espace ouvert à la circulation publique ne pourront pas servir de compensation, afin de favoriser le maintien de commerces de proximité.

Deux dérogations à la règle de compensation sont possibles :

1. les locations dites « mixtes » : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Dans ce cas, l'autorisation de changement d'usage doit être renouvelée chaque année.
2. les locations réalisées dans la résidence principale du logeur, dans la limite d'un logement par propriétaire. Dans ce cas, l'autorisation de changement d'usage doit être renouvelée tous les 2 ans.

Cette règle de compensation s'adresse aussi bien aux personnes physiques (particuliers) que morales (sociétés civiles immobilières notamment).

La déclaration en mairie de son meublé de tourisme comprend quelques particularités :

• Elle est obligatoire pour tous les hébergeurs louant leur résidence principale ou leur résidence secondaire, sur les communes suivantes : 

Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.

• Pour toutes les autres communes, elle n'est obligatoire que pour la résidence secondaire.

Le numéro d'enregistrement unique qui vous sera délivré à la suite de cette déclaration, doit obligatoirement figurer sur votre annonce en ligne, toutes plateformes confondues.

En cas de non respect de la règlementation, la loi prévoit jusqu'à 5000 € d'amende. Les plateformes ont obligation de retirer toute annonce ne possédant pas de numéro d'enregistrement.

Déclarer un meublé de tourisme

La déclaration de la taxe de séjour est obligatoire pour tout type d'hébergement touristique, sur l’ensemble du territoire. 

Elle est payée par le client qui loge dans l'un des hébergements suivants : palace, hôtel de tourisme, résidence de tourisme, meublé de tourisme ou location de vacances entre particuliers (dont chambre chez l'habitant), chambre d'hôtes, village de vacances, hébergement de plein air (camping, caravanage, aires de camping-cars et parcs de stationnement touristique), port de plaisance.

Elle est déclarée directement par l’hébergeur ou prélevée par la plateforme de location en ligne (Abritel, Airbnb, …) si celle-ci est intermédiaire de paiement de la location.

Le montant de la taxe de séjour doit être affiché chez l'hébergeur (logeur, hôtelier ou le propriétaire du logement) et figurer sur la facture remise au client.

Les tarifs de la taxe de séjour sont établis chaque année pour les 158 communes de la Communauté Pays Basque. Les tarifs sont calculés par personne et par nuit et varient selon le type d’hébergement (hôtel, meublé, camping, etc.) et selon que l’établissement soit ou non classé (une à cinq étoiles, par exemple).

Vous pouvez retrouver les tarifs applicables sur votre commune sur le site Service public.

En cas de défaut de déclaration, d'absence ou de retard de paiement de la taxe, le maire adresse à l'hébergeur une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'absence de régularisation dans un délai de 30 jours, une procédure de taxation d'office égale à 0,20 % d'intérêts par mois de retard peut être engagée. Le défaut de déclaration peut entraîner une amende jusqu'à 12 500 €.

Régler ma taxe de séjour

De la même manière que la location meublée classique, la location meublée de tourisme est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous trouverez plus d'informations sur la fiscalité relatives aux meublés de tourisme sur le site impots.gouv.fr.

Afin d’assurer la tranquillité de tous, les vacanciers sont tenus de respecter les mêmes règles que les habitants permanents, y compris la réglementation locale ou le règlement de copropriété.

Aussi, il est vivement recommandé de :

• rappeler l’ensemble des règles applicables aux personnes que vous hébergez ;
• laisser un numéro de contact à vos voisins afin qu’ils puissent vous signaler d’éventuelles
  nuisances.

De nombreuses plateformes désactivent désormais les comptes des loueurs pour lesquels des nuisances répétées sont signalées.