L'encadrement des loyers

Le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré au maximum de 20 %. Regardez votre contrat de location, les différentes parties de votre loyer devront être mentionnées :

• loyer principal et charges ;
• loyer de référence ;
• loyer majoré, s'il est appliqué.

Si un complément de loyer est appliqué, son montant et les caractéristiques du logement le justifiant doivent aussi être précisés dans votre bail.

Vous pouvez vérifier la conformité de votre loyer grâce à notre simulateur en ligne.

A noter : Si votre logement était occupé dans les 18 derniers mois par un autre locataire, votre loyer ne peut pas être supérieur au précédent, même s'il respecte le loyer plafond. Il existe 3 cas pour lesquels le propriétaire peut augmenter le loyer après une précédente location, mais toujours dans le respect du loyer plafond ("loyer de référence majoré").

• Le bailleur n'a pas appliqué la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) dans les 12 derniers mois;
• En cas de loyer manifestement sous évalué, sur la base de références de logements similaire dans le même quartier;
• En cas de réalisation de travaux d'amélioration ou de travaux liés à la décence du logement, réalisés depuis la dernière location. Ici encore, la dérogation permettant une augmentation est strictement encadrée et doit être prouvée par le bailleur.

Important : le locataire dispose d'un délai maximum de trois ans à partir de la date de signature du bail pour agir en justice.

Les colocations sont concernées au même titre que les locations. Le loyer de référence sera déterminé en fonction de la zone géographique, du nombre de pièces que comporte le logement, de son époque de construction et si il est loué vide ou meublé. La somme des loyers perçus (hors charge) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Les modalités de mise en œuvre diffèrent selon le type de colocation envisagé. Pour plus d’information, vous pouvez contacter l’Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) au 05 59 59 11 00 ou sur adil64.org.

Un complément de loyer permet de pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Il doit être justifié par les caractéristiques particulières d’un logement. Ces caractéristiques :

• ne peuvent pas correspondre à la zone géographique, à la typologie du logement, à son époque de construction ni à son caractère meublé ou non ;
• sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
• ne donnent pas lieu à la récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Dans le cas des logements meublés, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments de mobilier d’un logement meublé. Ces éléments ne peuvent pas faire l’objet d’un complément de loyer.

La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat interdit, pour les baux signés à compter du 18 août 2022, l’application d’un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d'humidité sur certains murs ;
• un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
• des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le montant du complément et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

En l’absence de définition légale précise, si le locataire conteste le complément de loyer, son contenu et son montant seront soumis à l’avis de la commission départementale de conciliation et, en dernier lieu, à l’appréciation du juge.

Un bailleur ou un propriétaire privé ne peut pas invoquer la demande de mise en conformité du loyer comme motif de résiliation. Autrement dit, vous ne risquez pas de vous faire expulser légalement de votre logement si vous contestez le prix du loyer.

Le bailleur ne peut donner congé que pour 3 motifs prévus par la loi :

• la vente du logement ;
• la reprise pour habiter à titre personnel ou pour loger un proche ;
• le motif légitime et sérieux (retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, gros travaux nécessitant que l'appartement soit vide, etc.).

Le bailleur doit informer les locataires :

• au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement loué vide ;
• au 3 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement loué meublé.

La notification de quitter le logement doit être adressée à chacun des co-titulaires du bail et contenir le motif de la demande de congé et les informations liées au motif invoqué :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ;
• soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Par ailleurs, le locataire peut contester la validité du congé s'il l'estime frauduleux.

Pour plus d’information, vous pouvez contacter l’Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) : 05 59 59 11 00

Pour calculer votre loyer de référence et loyer de référence majoré, vous devez vous rendre sur notre outil de simulation en ligne et saisir :

• le numéro de votre zone (en fonction de la localisation de votre logement)  ;
• le nombre de pièces que comporte votre logement ;
• l'époque de construction du bien (information disponible en mairie) et non pas de réhabilitation ;
• si le bien est loué vide ou meublé ;
• s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison.

Le simulateur calculera le loyer mensuel à ne pas dépasser. Ce loyer est entendu hors charges et s'applique à la surface habitable du logement (hors loi Carrez).

Si je suis propriétaire bailleur :

La date de construction doit être présente sur l’acte de propriété ou le permis de construire. Ce n’est toutefois pas systématique, il est alors possible de consulter les diagnostics immobiliers lorsqu’ils existent, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE). Je peux enfin solliciter les services du cadastre ou de la mairie.

Si je suis locataire :

La date de construction peut être mentionnée sur le bail, ainsi que sur les diagnostics immobiliers qui y sont associés, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE). Je peux également demander au propriétaire ou à l’agence immobilière, ou enfin solliciter les services de la mairie.

Les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont réévalués chaque année avec la publication d’un nouvel arrêté préfectoral.

Le contrat de bail doit mentionner : 

• le loyer de référence,
• le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de votre logement.

S'il manque un de ces éléments au bail, voici la procédure : 

1. Vous devez envoyer à votre propriétaire un courrier en lettre recommandée dans un délai de 1 mois à compter de la prise d'effet du bail.
2. Votre propriétaire dispose de 1 mois pour vous répondre et se mettre en conformité.
3. S'il refuse ou s'il ne répond pas, vous avez jusqu'à 3 mois à compter de la mise en demeure pour saisir le tribunal judiciaire.
4. Une diminution du loyer pourra être appliquée. La sanction sera appréciée par le juge.

Une fois le signalement effectué, le dossier est instruit majoritairement sur la base des informations fournies. Si le dépassement de loyer est confirmé, le préfet adresse un courrier au propriétaire le mettant en demeure de réaliser deux actions :

• le remboursement des loyers trop-perçus. ces derniers sont calculés sur al base du montant mensuel du dépassement, multiplié par le nombre de mois d'occupation du logement.
• la régularisation du bail initial par la signature d'un avenant qui doit préciser le nouveau montant du loyer, le loyer de référence et le loyer de référence majoré (loyer plafond) en vigueur à la date de signature du bail.

Durant une période de 2 mois, le propriétaire peut transmettre toutes informations et pièces complémentaires permettant d’actualiser l’analyse initiale du dossier dans le cadre d'un échange contradictoire. Parallèlement, le locataire est informé de l’envoi de la mise en demeure à son propriétaire et de ses possibilités de contester.

Durant cette période, le propriétaire et le locataire peuvent échanger entre eux afin de trouver un accord amiable. Ils décident ensemble des modalités pour signer un avenant au bail qui mentionnera le nouveau montant du loyer et le remboursement des trop-perçus.

En cas d’absence de réponse ou de réponse n’apportant pas de documents complémentaires permettant de revoir l’analyse initiale du dossier suite à la mise en demeure, le préfet l’informe des sanctions encourues dans un second courrier. Le propriétaire peut transmettre des observations complémentaires sous une nouvelle période d’1 mois.

À l’issue de ce dernier délai d’1 mois, le préfet  peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale pour chaque logement concerné

A chaque étape, le locataire est informé du suivi de son dossier.

Important
Dans le cas où une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du propriétaire, le bail reste à régulariser et les loyers trop-perçus à verser. Seul le juge judiciaire peut contraindre juridiquement le propriétaire à modifier le bail et à reverser les trop-perçus.

Dans ce cas, parallèlement au signalement réalisé auprès de la Communauté Pays basque, le locataire doit effectuer une démarche auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour demander l’actualisation du bail et le reversement des trop-perçus. En l’absence de conciliation devant cette instance, le locataire est alors autorisé à saisir le juge des contentieux de la protection.