Alokairuen arautzea
2024ko azaroaren 25az geroztik, alokairuen arautzea indarrean sartu da Ipar Euskal Herriko 24 herritan. Esperimentazio horren helburua tentsio handiko eremuetan alokairuen emendatzea mugatu eta gehiegizko alokairuak saihestea da. Dispositiboaren berezitasunak deskubri itzazu, eta gure webguneko simulatzailea erabil ezazu zure bizitegiari dagokion prezio-mugaren jakiteko.
Eguneratzea:2024ko urriaren 30a
Zer erran nahi du alokairuen arautzeak?
Alokairuen kontrola lurraldeko 24 herritan hasi zen indarrean 2024ko azaroaren 25ean. Esperimentazio horren helburua tentsio handiko eremuetan alokairuen emendatzea mugatzea eta gehiegizko alokairuak saihestea da.
Neurria herri hauetan aplikatuko da: Ahetze, Angelu, Arbona, Arrangoitze, Azkaine, Basusarri, Baiona, Biarritz, Bidarte, Biriatu, Bokale, Donibane Lohizune, Getaria, Hendaia, Hiriburu, Jatsu, Larresoro, Lehuntze, Milafranga, Mugerre, Urruña, Urketa, Uztaritze eta Ziburu.
Baliabideak gainditu behar ez den gehienezko alokairua ezartzen du.
Erreferentziako alokairua zona horretan erabiltzen den erdibideko alokairua da. Alokairu goititua erdibideko alokairua gehi % 20ko alokairua da. Erreferentziako alokairu gutxitua erdibideko alokairua ken % 30eko alokairua da. Erabil litekeen gehienezko alokairuaren kopurua erreferentziako alokairua da %20ko gehiketaren aukerarekin.
Eranskinen (terrazak, sotoak, lorategiak, aparkalekuak, garajeak...) gainazala ez da alokairua kalkulatzen zaion bizitegiaren bizi eremuaren gainazalean sartu behar.
Neurri horrek 2024ko azaroaren 25etik aitzina eginen diren kontratuentzat, kontratu berritzeentzat eta alokatzaile aldaketentzat balio du.
Norentzat da alokairu arautzea?
Alokairu arautzea kasu hauetan aplikatuko da:
- Bizileku huts edo mublatuen alokatze kasuetan (baita bizileku partekatuetan, kontratu bat baino gehiago badira ere), lehen etxebizitza delarik edo erabilera mistoa duelarik (profesionala eta lehen etxebizitza);
- Mugikortasun kontratuetan.
2024ko azaroaren 25etik aitzina izenpetuko diren kontratuetan aplikatuko da:
- lehen aldiz alokatzean;
- alokatzailea aldatzean;
- kontratua berritzean.
Kasu hauetan ez da aplikatuko:
- errenta moderatuko etxebizitza sozialetan edo ekonomia mistoko sozietateek kudeaturikoetan;
- bizilekuen agentzia nazionalarekin hitzarmena duten bizilekuetan (CCH-ko L351-2 eta L831-1 artikuluak);
- 1948ko legearen araberako bizilekuetan eta alokairu turistikoetan;
- zerbitzuak dituzten eraikinetan kokaturiko apartamendu mublatuetan.
Nola finkatzen dira alokairu mugak?
Tokiko Alokairu Pribatuen Behatokiak ikerketa bat egin du Ipar Euskal Herriko alokairuak hobeki ezagutzeko. Datu horietatik abiatuz, 4 eremu bereizi dira eta bakoitzari erreferentziazko alokairu bat esleitu zaio (karguak kanpo).
Alokairu horiek kontuan hartzen dute:
- gela kopurua (T1, T2, T3...);
- eraikitze urtea;
- etxebizitza hutsa den edo mublatua;
- apartamendu bat edo etxe bat den.
Nola kalkulatu nire alokairua?
Alokairuak kalkulatzeko metodoa ondokoa da:
Erabil litekeen gehienezko alokairuaren kopurua erreferentziako alokairua da %20ko gehiketaren aukerarekin.
Kopuru horretatik gorako prezioak ilegalak izanen dira.
Kasu: Jabeak gehigarri bat ordainaraz dezake bizileku batek kategoria bereko inguruko bizilekuekiko ezohiko ezaugarriak baditu (ezohiko kokapena, erosotasuna, bista, luxuzko ekipamenduak…). Alokairu gehigarri hori aplikatu ahal izateko, oinarrizko alokairua finkatu den mugan izan behar da (% 20arekin).
Epaileak onartezintzat hartuko ditu alokairu gehigarriaren eskaerak honako argudio hauekin egiten badira:
- Bizitegiaren apaindura edo argia
- Sukalde hornitua
- Biltegi armairuak
- RER/metro geldilekua hurbil izatea
- Berrikuntza lanak
- Balkoitxoa
Justizia erabakiek onargarritzat hartzen dituzten arrazoiak honako hauek dira:
- terraza handi bat
- monumentu batera zuzenean begira ikusmira bikaina izatea
- luxuzko hornikuntzak
- Sabaiaren goratasuna 3,3m baino goragoa izatea
Adi: nolanahi ere den, alokairu gehigarrirako aukera balioztatzeko kontuan hartzen da ezaugarri horiek, bereziak izanik ere, geografia alde bereko bizitegi berdinetan badiren ala ez.
Erreferentziazko alokairuak urtero berrikusiko dira eta prefeturaren erabaki bidez argitaratuko dira eta alokairuen erreferentzia indizean (AEI-IRL) sartzen dira. Alokantza berri batean (alokairuen kontrolpean delarik) urtero erabiltzen da AEI-IRL hori. Alokantza berritzerakoan, data horretan den alokairu erreferentzia erabiliko da.
Alokairua kalkulatzeko simulagailua
Euskal Hirigune Elkargoaren eskutik simulagailu bat balia dezakezue sarean zuen etxebizitzari dagokion alokairu muga kalkulatzeko.
Nola baliatu?
- 1. urratsa: maparen gainean, eskuinaldean den bilatzailean zure helbidea sartu, eremuari dagokion zenbakia ezagutzeko. Eremuaren zenbakia mapan agertzen da, edo dagokizun eremuan klik eginez;
- 2. urratsa: «Simulagailua» botoian klik egin eta bizilekuaren ezaugarriak sartu alokairu muga ezagutzeko.
Kasu: Elbarritasun egoeran diren pertsonek laguntza galda dezakete hemen:
Nola egin eskaera nire bizilekuaren jabeari?
1. kasua: Alokairu kontratua 2024ko azaroaren 25a aitzin izenpetu duzu
Kasu horretan, alokairuen arautzea kontratua berrituko duzularik aplikatuko zaizu, jabeari eskaera egiten badiozu.
Nola egin?
- Jabearekin aipatu;
- Erregularizazio eskaera bat bidali gutun artamendatu bidez (gutun eredu hau balia dezakezu). Jabeak alokairu kontratuaren bukaera baino 5 hilabete lehenago gutxienez errezibitu behar du. Ondotik, hilabete bat du zure eskaera onartzeko edo kontra egiteko. Epea ez bada errespetatua izan, kontratua lehengo prezioarekin berrituko da, ez bada adostasunik atzematen jabearekin.
- Jabeak kontra egiten badu edo ez badu erantzuten, gutun bat igorri beharko diozu Departamenduaren Akomeatze Batzordera, kontratua bururatu baino 4 hilabete lehenago. Batzordeak jabearekin batera deituko zaitu, adostasun batera heltzeko;
- Ez bada adostasunik kausitzen, akomeatzerik izan ez denaren akta idatziko da eta jabeari eta alokairu hartzaileari eman edo igorriko zaie.
Mugikortasun alokantza baten bidez alokatu bizitegi baten alokairu hartzaileak edota jabeak ezin dute CDC akomeatze batzorde horrengana jo, ez baitu eskurik halako alokantzetan. Halakoek justiziako adostaile batengana jo dezakete. Baitezpadakoa dute hori 5000 euro baino gutxiagoko auzietan eta hautuzkoa (baina gomendagarria) 5000 eurotik goitikoetan, epailearengana jotzeko aukera ukan aitzin.
Garrantzitsua: ADIL 64 egiturak (Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia) urraspide horietan laguntzen ahal zaitu.
2. kasua: Kontratua 2024tik goiti azaroaren 25aren ondotik izenpetu duzu
Kasu horretan, alokairuen arautzea aplikatu behar da, eta horretarako eskubidea duzu.
Nola egin?
- Jabearekin aipatu;
- Hiru urte dituzu eregularizazio eskaera bat bidali gutun artamendatu bidez (gutun hau balia dezakezu) igortzeko;
- Kontra egiten badu, gutun bat igorri beharko diozu Departamendu mailako bitartekaritza batzordeari. Batzordeak jabearekin batera deituko zaitu, adostasun batera heltzeko;
- Ez bada adostasunik kausitzen, adostasun-eza deklaratuko da saioan. 3 urteko epe horretan bertan, baina berehala jotzea komeni zaizu;
- Aldi berean zure egoera Euskal Hirigune Elkargoari jakinarazi helbide honetara: . Zure dosierra landu eta prefetari helaraziko dio jabea zigortzeko.
Garrantzitsua: ADIL 64 egiturak (Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia) urraspide horietan laguntzen ahal zaitu.
3. kasua: Zure alokantzak gehiegizkoa iruditzen zaizun alokairu gehigarria dakar
Alokairu gehigarriaren kopurua eta haren arrazoia alokantzan aipatuak behar dira izan. Ez badira agertzen edota gehiegizkoa edo arrazoi gabea iruditzen bazaizu alokairu gehigarria, hona hemen egin behar duzun prozedura:
- Alokairu gehigarriaren aurka alokantza sinatu den datatik hiru hilabeteko epean egin dezakezu. Epe hori gaindituz gero ezin duzu aurka egin. Akomeatze Batzordean dosierra aurkeztu beharra duzu auzien eta babesaren epailearengana jo aitzin;
- Departamenduaren Akomeatze Batzordeari posta arruntaz edo posta elektronikoz idatz diezaiokezu;
- Zure jabeak frogatu beharko du alokairu gehigarria arrazoizkoa dela kokatze edota erosotasun bereziengatik;
- Akomeatze Batzordeak alokatzailea eta jabea deituko ditu, ados jar daitezen:
- Ados jarriz gero, adoste agiria idatziko da bilkuran bertan,
- Adostasunik ez bada, adostasun ezaren agiria idatziko da bilkuran bertan. Adoste agiria jaso duzun egunetik 3 hileko epea duzu epailearengana jotzeko.
Bi kasuetan, adoste agirian edo justizia erabakian zehazturiko alokairua alokairua indarrean sartu zen egunetik goiti erabiltzen da.
Aldi berean, zure egoeraren berri Euskal Hirigune Elkargoari eman iezaiozu, encadrementdesloyers@communaute-paysbasque.fr. helbidera idatziz. Zure dosierra bideratuko du eta prefetari igorriko eta horrek isuna ezar diezaioke jabeari.
Zein dira zigor arriskuak?
Araua betetzen ez duen jabe-alokatzaileak 5.000 euro arteko isuna arriskatzen du pertsona fisiko batentzat, eta 15.000 euro artekoa legezko pertsona batentzat.
Ohiko galderak
Alokairuan bizi naiz, nola jakin ordaintzen dudan kopurua egokia denez?
Alokairuaren prezioa (karguak kanpo eta gehigarririk gabe) erreferentziazko alokairua + gehienez % 20 izan behar da. Begira ezazu alokairu kontratua, bertan alokairu prezioa osatzen duten parteak agertu behar baitira:
- Erreferentziazko alokairua;
- Alokairua gehigarriarekin, aplikatua bada.
Gehigarri bat baldin badu, kopurua eta hori ahalbidetzen duten bizilekuaren ezaugarriak ere agertu behar dira kontratuan.
Alokairu prezioaren egokitasuna gure simulagailuan neur dezakezu.
Aipatzekoa: Zure bizitegia beste alokatzaile batek erabili badu azken 18 hiletan, zure alokairuak ezin du aitzinekoa baino goragoa izan, gehienezko alokairua baino apalagoa bada ere. Hiru kasutan goratu dezake jabeak aitzineko alokairuaren ondorengo hurrengo alokairua, baina beti gehienezko muga gaindtu gabe («erreferentziako alokairu goititua»).
- Arrandan emaileak ez du alokairuen erreferentzia indizearen aldaketa (AEI-IRL) azken 12 hilotan baliatu;
- Nabarmen gutxiegi den alokairuaren kasuan, auzo bereko bizitegi berdinetan diren erreferentzietan oin harturik;
- Bizitegiaren hobetzeko edo gisakotasunari loturiko lanak eginez gero azken alokatzearen ondoren. Hor ere, goratzeko aukera ematen duen salbuespena zorrozki kontrolatua da eta arrandan emaileak frogatu behar du.
Garrantzitsua: alokairuaren hartzaileak gehienez hiru urte ditu, alokantza sinatu duen datatik goiti, justiziara jotzeko.
Apartamendu/etxe partekatuek ere alokairu araudi hau errespetatu behar dute?
Bai, apartamendu/etxe partekatuak ere araudi honetan sartzen dira. Erreferentziazko alokairua kokapen geografikoaren, gela kopuruaren, eraikitze urtearen eta mubleen arabera kalkulatuko da. Jasotako alokairuen kopuruak (karguak kanpo) ezingo du erreferentziazko alokairua. Arautzea ezberdinki aplikatuko da partekatzearen arabera. Informazio gehiagorako, Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia (ADIL) kontakta dezakezu: 05 59 59 11 00 zenbakian edo adil64.org webgunean.
Nola ezarri alokairuari gehigarri bat?
Alokairu prezioari kopuru gehigarri bat ezartzen ahal zaio erreferentziazko alokairua + % 20 gainditzeko. Hori bizilekuaren ezaugarri bereziekin justifika daiteke. Ezaugarri horiek:
- ezin dira izan kokapen geografikoari, bizileku motari, eraikitze urteari eta altzarien hornidurari lotuak;
- erabakigarriak dira alokairua finkatzeko momentuan, bereziki kategoria bereko eta sektore geografiko bereko bizilekuekin konparatuz;
- ez dute ahalbidetzen jabeak bere karguen dirua edo egin dituen obrei loturiko energia aurrezkien partea berreskuratzea.
Mublez hornitutako etxebizitzen kasuan, 2015eko uztailaren 31ko 2015-981 dekretuak mublez hornitutako etxebizitza batek ukan behar dituen mubleak finkatzen ditu. Elementu horiengatik ezin da alokairu gehigarri bat eskatu.
2022ko agorrilaren 16ko legeak, erosteko ahalmenaren babesteko urgentziazko neurriei buruzkoak, debekatzen du, 2022ko agorrilaren 18tik goiti izenpetzen diren alokairuetan, alokairu gehigarri baten aplikatzea, etxebizitzak ezaugarri hauetarik bat edo gehiago baldin baditu:
- komunak eskailera buruan;
- hezetasun zantzuak murru batzuetan;
- F motako edo G motako energia-errendimendu maila eraikuntzaren eta etxebizitzaren kodeko L. 173-1-1 artikuluaren arabera;
- airea neurriz kanpo pasatzen uzten duten leihoak, aireztapen sareak izan ezik;
- hamar metro baino gutxiagoko bisean bis bat;
- bizilekuaren kanpoaldetik infiltrazio edo uholdeak;
- ur aterabideetako arazo bat azken hiru hilabeteetan;
- instalazio elektriko andeatua edo gela nagusiaren orientazio txarra.
Alokatze kontratuan, gehigarriaren zenbatekoa eta hori ahalbidetzen duten ezaugarriak aipatu behar dira.
Legezko definizio zehatzik ez bada eta alokatzaileak kontra egiten badu, Departamendu mailako bitartekaritza batzordeak erabaki bat hartuko du edukiaren eta zenbatekoaren inguruan, eta, azkenik, epailearengana jotzen ahalko da.
Jabe batek alokatzaile bat kanpora dezake alokairuen araudia errespetatzea eskatu diolako?
Errentatzaile edo jabe pribatu batek ezin du kontratua moztu alokairua egokitzea eskatzeagatik. Hau da, ez duzu zure bizilekutik legalki kanporatua izateko arriskurik alokairuaren zenbatekoa dudan ezartzen duzulako.
Jabeak kontratua eten dezake soilik legeak aurreikusi 3 arrazoiengatik:
- bizilekua saltzen baitu;
- pertsonalki edo hurbileko norbait bertan bizitzeko;
- arrazoi legitimo eta serio bat (alokairuen ordaintzeko beranta errepikatzen delarik, bizilekua ez delarik ongi zaindua, obra handiak egin behar direlarik, etab.).
Jabeak alokatzaileak abisatu behar ditu:
- hutsik den bizileku baten kasuan, kontratua bukatu baino 6 hilabete lehenago;
- mublatua den bizileku baten kasuan, kontratua bukatu baino 3 hilabete lehenago.
Bizilekua uzteko jakinarazpena kontratuko titular bakoitzari zuzendu behar zaio, arrazoia agertu behar da eta arrazoiari loturiko informazioa:
- eskuratze agiria duen gutun artamendatu bidez;
- justizia komisario baten akta bidez (lehen uxerraren akta bidez);
- edo eskura, izenpeduraren truke.
Epea gutun artamendatua errezibitzean, justizia komisarioaren akta izenpetzean edo eskura ematean hasten da. Bestalde, alokatzaileak kanporatzearen aurka egin dezake legez kanpokoa dela kontsideratzen badu. Informazio gehiagorako, Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia (ADIL) kontakta dezakezu: 05 59 59 11 00.
Zer informazio eman behar da simulagailuan?
Dagokizun erreferentziazko alokairua eta % 20ko emendakina kalkulatzeko, gure simulagailua balia dezakezu ondoko informazioa sartuz:
- zure eremu zenbakia (bizilekuaren kokapenaren araberakoa);
- bizilekuak duen gela kopurua;
- bizilekuaren eraikitze urtea (informazio hau eskuragarri duzue herriko etxean) eta ez berriztapenaren garaia ;
- bizilekua hutsik edo mublatua alokatzen denez;
- apartamendu bat edo etxe bat denez.
Simulagailuak gainditu ezin den alokairu prezioa emanen dizu. Karguak gabekoa da eta bizi azaleraren arabera kalkulatzen da (Carrez legetik kanpo).
Nola jakin nire bizilekuaren eraikitze urtea?
Jabea baldin banaiz:
Eraikitze data jabetza aktan edo eraikitze baimenean agertu behar da, baina ez da beti kasua, beraz diagnostikoak kontsultatu behar dira (badirelarik), adibidez energia errendimenduaren diagnostikoa. Bestenaz, kadastra zerbitzuetara edo herriko etxera jo dezaket.
Alokatzailea baldin banaiz:
Eraikitze data alokairu kontratuan ager daiteke, baita diagnostiko guzietan ere, bereziki energia errendimenduaren diagnostikoan. Bestenaz, jabeari edo higiezin agentziari galde diezaioket, edo azkenik, herriko etxeko zerbitzuetara jo.
Alokairuak erregularki berrebaluatzen dira?
Erreferentziazko alokairua eta % 20-ko emendakina urtero berrebaluatuko dira prefeturaren erabaki bidez.
Zer egin nezake ene alokantza arauzkoa ez bada?
Alokantza kontratuak honako hauek ekarri behar ditu:
- erreferentziako alokairua,
- zure bizitegiaren kategoriari dagokion erreferentziako alokairu goititua
Alokantzak bi elementu horietako bat ez badu, honela behar duzu jokatu:
- Zure jabeari gutun artamendatua igorri behar diozu, alokantza indarrean sartu den datatik hilabeteko epean,
- Zure jabeak hilabete du zuri erantzun eta arauetan emateko,
- Ukatzen badizu edo ez badizu erantzuten, 3 hilabete dituzu eskaria egin den egunetik, justizia auzitegira jotzeko,
- Epaileak alokairua apalaraz lezake eta berak erabakiko du zigorra.
Seinalatze bat aurkezteak nora narama eta zein zigor klase eman litezke
Behin seinalatzea eginik, batez ere eman diren informazioetan oin hartuz bideratuko da dosierra. Alokairua gehiegizkoa dela baieztatuz gero, prefetak gutun bat igorriko dio jabeari honako bi ekintza hauek egin ditzan aginduz:
- Jaso dituen gehiegizko alokairu kopuruak itzul ditzan. Azken horiek hileroko gehiegizko kopurua oinarri hartu eta bizitegia erabili den hilabete kopuruarekin biderkatuz kalkulatzen dira.
- Hastapeneko alokantza arauetan eman dezala, alokantzaren kopuru berria eta alokantza sinatu zen egunean indarrean ziren erreferentziako alokairua eta erreferentziako alokairu goititua (gehienezko alokairua) zehaztuko dituen gehigarri bat sinatuz.
Bi hilabeteko epean, jabeak eman ditzake dosierraren hastapeneko azterketa, eztabaida baten bitartez, eguneratzeko aukera emanen duten informazio eta dokumentu guztiak. Aldi berean, alokairu hartzaileari jakitera emanen zaio jabeari igorri zaiola behartze deia eta zein aukera dituen aurka egiteko.
Aldi horretan, jabea eta alokairu hartzailea mintza litezke beren artean onez onean akomeatzeko. Elkarrekin erabakitzen dute alokantzari egin gehigarri bat sinatzeko, non alokairuaren kopuru berria eta gehiegi jaso den diruaren itzultzea aipatuko baitira.
Arraposturik ez bada edo behartze deia egin ondoren dosierraren azterketa berrikusteko aukera eman dezaketen agiri osagarriak ekarri gabe erantzunez gero, prefetak dituen zigorrak jakinaraziko dizkio bigarren gutun batean. Jabeak beste hilabete bat du ohar osagarrien igortzeko.
Hilabeteko azken epe hori betetzean, prefetak isuna ezar diezaioke jabeari, 5000 € artekoa pertsona fisikoa bada, eta 15 000 € artekoa pertsona morala bada, auzian den bizitegi bakoitzarengatik
Etapa bakoitzean, alokairu hartzaileari dosierraren berri emanen zaio.
Garrantzitsua
Prefetak jabeari isuna ezarriz gero, alokantza arauetan eman beharrean da oraindik eta jaso dituen gehiegizko alokairu kopuruak itzuli behar ditu. Justizia epaileak bakarrik behartu dezake juridikoki jabea alokantza aldatu eta jaso duen gehiegizko dirua itzultzera.
Hala bada, Euskal Hirigune Elkargoari egin seinalatzeaz gain, alokairu hartzaileak Departamenduaren Akomeatze Batzordearengana (DAB-CDC) jo behar du alokantzaren eguneratzea eta jasotako gehiegizko dirua itzul dakion eskatzeko. Instantzia horren aitzinean akomeatzerik ez bada, alokairu hartzaileak auzien eta babesaren epailearengana jo dezake.
Laguntza behar dut
- Alokairuen arautzearen ibilmoldeari buruzko galderak baldin badituzu, sartu Euskal Hirigune Elkargoko zerbitzuekin kontaktuan, helbide honetan: encadrementdesloyerscommunaute-paysbasquefr;
- Prozeduran laguntza behar baduzu, Pirinio Atlantikoetako ADIL egiturarekin kontaktuan sartu telefonoz: +335 59 59 11 00 edo webgune bidez: adil64.org
Zerbait ments zaizu?