L'encadrement des loyers au Pays Basque entre en vigueur le 25 novembre prochain

Face à la crise du logement, la Communauté Pays basque mène une politique déterminée pour le droit de se loger au Pays Basque, à travers son Programme Local de l’Habitat adopté en octobre 2021. La mise en place de l’encadrement des loyers permis par la loi 3Ds pour les communes en zone tendue est le résultat de cette politique. « Concrètement, le dispositif nous permet désormais d’agir contre les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives pour préserver le pouvoir d’achat des ménages et leur faciliter l’accès au logement », a précisé Jean-René Etchegaray.

Le dispositif s’appliquera, pendant une période expérimentale, à compter du 25 novembre 2024 jusqu’au 25 novembre 2026, aux logements mis ou remis en location, en renouvellement de bail ou en bail mobilité, et vise à lutter contre les niveaux de loyers excessifs.

Aboutissement d’une demande du territoire  

Après en avoir fait la demande en novembre 2021, la Communauté Pays basque a été autorisée par un décret ministériel du 23 octobre 2023 de mettre en place l’encadrement des loyers dans 24 communes répondant aux critères de forte tension locative fixés par la loi : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.

Le dispositif d’encadrement des loyers repose sur l'observatoire local des loyers pour lequel l'Agence d'Urbanisme Atlantique & Pyrénées a été agréée en mars 2021.

Le barème retenu pour les loyers de référence est le fruit d’un travail partenarial avec les professionnels de l’immobilier et les représentants des locataires et des bailleurs privés à la fois sur le zonage et sur la segmentation avec l’appui technique de l’AUDAP et de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Chaque année, l’Observatoire Local des Loyers (OLL) collecte des données pour connaître les loyers pratiqués sur le territoire du Pays basque. À partir de ces données, quatre zones ont été dessinées pour l’observation des loyers dont trois sont concernés par l’encadrement, avec chacune des loyers de référence.

Un dispositif adapté chaque année

L’arrêté, signé par le Préfet des Pyrénées-Atlantiques ce 21 octobre, définit pour chaque segment (type de logement, période de construction…) et pour chaque zone de loyer trois niveaux de loyers de référence. L’arrêté sera mis à jour chaque année et est fondé sur les données de l’observatoire local des loyers :

• un loyer de référence correspondant au loyer médian ;
• un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) qui est le plafond à ne pas dépasser ;
• un loyer de référence minoré (inférieur de 30 %) qui est le minimum conseillé.

Ces loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, ont été fixés en fonction de plusieurs critères, comme : la localisation, le nombre de pièces, la typologie maison/appartement, le type de location (meublé/non meublé) ou encore l’époque de construction.

Pour les baux signés (première location ou relocation), le loyer (hors charges) au mètre carré de surface habitable du logement, dit loyer de base, ne devra pas dépasser le loyer de référence défini par l’arrêté. Pour les autres, révision à la date de fin de bail.

Des procédures d’ajustement de loyer seront possibles, dans le cadre du renouvellement de bail et dans un délai précis : 6 mois avant pour le propriétaire, 5 mois pour le locataire :

• soit en diminution de loyer* au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré ;
• soit en réévaluation de loyer au profit du bailleur lors du renouvellement de bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer de référence minoré.

En cas de non-respect du loyer de référence, le bailleur pourra être mis en demeure par le préfet, sur signalement du locataire, de mettre le bail en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels. À défaut, une amende d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale pourra être infligée.

Le locataire pourra également saisir la commission de conciliation gérée par la Direction départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités dans les trois mois après la signature du bail.

Vous trouverez toutes les informations pratiques ainsi qu'un simulateur pour calculer le loyer de votre logement sur notre page dédiée au dispositif.